在中期業(yè)績推介會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)十萬億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。舉例而言，目前市場(chǎng)中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10億-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場(chǎng)肯定是偏低了，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平。

房地產(chǎn)行業(yè)步入拐點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長期前景，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)回到可持續(xù)發(fā)展的軌道上來，當(dāng)前極度悲觀的市場(chǎng)是不可持續(xù)的。

結(jié)合中長期因素來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的確步入發(fā)展拐點(diǎn)，告別快速發(fā)展期。

1、人口老齡化提速

人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)是左右房價(jià)走勢(shì)的核心因素。2021年末，我國60歲及以上人口數(shù)量達(dá)2.67億人，占比18.9%，較十年前提升5.2個(gè)百分點(diǎn)，老齡化不斷提速。人人都會(huì)老去，老齡化歸因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年輕人占比少了。年輕人是購房主力軍，年輕人占比下降會(huì)導(dǎo)致購房需求出現(xiàn)趨勢(shì)性萎縮。

2、城鎮(zhèn)化減速

很多人在老家有房子，卻只能在工作的城市租房，這便是戶籍所在地與工作地不同導(dǎo)致的住房結(jié)構(gòu)錯(cuò)配。過去幾十年，城鎮(zhèn)化率的快速提升導(dǎo)致人口流動(dòng)加速，城市作為整體的人口凈流入?yún)^(qū)域，房價(jià)迎來了趨勢(shì)性上漲。截至2021年末，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，快速提升期接近尾聲，對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)效減弱。

3、城房產(chǎn)稅預(yù)期打擊多套房持有需求

雖然相關(guān)部門明確表態(tài)，當(dāng)前不是推出房產(chǎn)稅的好時(shí)機(jī)，但著眼于未來，房產(chǎn)稅遲早會(huì)來已成為大眾共識(shí)。結(jié)合歐美發(fā)達(dá)國家1%-2%左右的房產(chǎn)稅率來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)有效抑制民眾的多套房持有需求，從根本上壓制房價(jià)。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展拐點(diǎn)并不等于房價(jià)長期下跌，也不等于房地產(chǎn)失去抗通脹的財(cái)富保值屬性。

1、我國的住房需求遠(yuǎn)沒有飽和

從剛需住房來看，3億新市民對(duì)應(yīng)著較大的剛性住房需求；從改善性需求來看，據(jù)中信證券測(cè)算，2020年我國2居室及以下戶型占比約38.9%，房齡35年以上住房占比約11.7%，人均住房使用面積僅為主要發(fā)達(dá)國家的約71%，改善性需求仍有巨大的發(fā)掘空間。此外，我國都市圈化進(jìn)程仍處于快速發(fā)展期，都市圈化帶來的人口流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生額外的住房需求，對(duì)都市圈房價(jià)形成支撐。綜合測(cè)算，“十四五”期間我國年均新增住房需求有望保持在14億平以上，約為2021年全國住房銷售面積的80%左右。

2、抗通脹的資產(chǎn)屬性

既便城鎮(zhèn)化步入成熟期，抗通脹的資產(chǎn)屬性仍會(huì)驅(qū)動(dòng)房價(jià)保持穩(wěn)定增速。如數(shù)據(jù)顯示，過去40年里，美國房價(jià)年均增速3.8%，英國房價(jià)年均增速為5.9%，較好地體現(xiàn)了房產(chǎn)抗通脹的屬性?？梢?，在房住不炒、人口老齡化、經(jīng)濟(jì)增速放緩等宏觀大背景下，房價(jià)快速上漲的時(shí)代已成為過去，但這并不會(huì)剝奪房地產(chǎn)作為長期抗通脹資產(chǎn)的優(yōu)越性。

3、選擇有發(fā)展前景的城市

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻出，購買需謹(jǐn)慎選擇。和國家戰(zhàn)略同步，才能始終站于時(shí)代風(fēng)口。

廊坊依托優(yōu)越的地理位置，疏解北京非首都功能，規(guī)劃150平方公里臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，結(jié)合北京市和河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃，依托交通干線和生態(tài)廊道，對(duì)接機(jī)場(chǎng)功能布局，規(guī)劃航空物流區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、服務(wù)保障區(qū)等3個(gè)組團(tuán)。

位于廊坊永清的科技創(chuàng)新區(qū)，規(guī)劃面積50平方公里。重點(diǎn)發(fā)展航空工業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)航空科技孵化設(shè)施和服務(wù)平臺(tái)，支持航空可創(chuàng)新創(chuàng)業(yè);吸引航空工業(yè)領(lǐng)域知名企業(yè)建設(shè)技術(shù)創(chuàng)新中心，加強(qiáng)航空科技的國際合作，提升我國航空科技領(lǐng)域研發(fā)水平，打造我國航空科技創(chuàng)新的重要基地；

永清區(qū)域交通十分便捷，目前已開通的高速公路有京臺(tái)高速、京德高速、榮烏高速新線，途徑的軌道交通線路有雄安新區(qū)地鐵R1線（建設(shè)中）、津興高鐵（建設(shè)中）、R4地鐵線（規(guī)劃中），雄安新區(qū)地鐵R1線目前在緊鑼密鼓的建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)2023年6月底建成通車，屆時(shí)將增加一種進(jìn)京的選擇，能夠?qū)崿F(xiàn)15分鐘到達(dá)大興機(jī)場(chǎng)，1個(gè)小時(shí)到達(dá)麗澤商務(wù)區(qū)。

永清作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)支撐和便捷交通兼具的城市，同時(shí)還擁有近 5 萬畝天然森林公園，全區(qū)森林覆蓋率達(dá)到 43%，是京南天然氧吧，對(duì)于呼吸道疾病和人體血液循環(huán)也有較好的預(yù)防和保養(yǎng)作用。

3、選擇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資

百川格外和百川錦尚項(xiàng)目位于廊坊永清縣臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)科技創(chuàng)新區(qū)內(nèi)，距離北京大興國際機(jī)場(chǎng)僅15公里。周邊規(guī)劃48平方公里科技創(chuàng)新區(qū)，目前諸多高精技術(shù)產(chǎn)業(yè)已落戶永清北部，包括中國民航局與河北省確定合作的重大項(xiàng)目民航科教產(chǎn)業(yè)園、宸信·中信海直無人機(jī)科技產(chǎn)業(yè)園、冷鏈物流園等。

永清區(qū)域目前處于建設(shè)初期，相較環(huán)京其他城市價(jià)格更加合理。且永清北部未來發(fā)展空間可觀，性價(jià)比超高，是在外打拼的青年人首選宜居之所。

對(duì)于投資性購房來說，買房賺的是兩份錢，一份是房價(jià)上漲的錢，一份是租金收入（/節(jié)約）的錢。當(dāng)房價(jià)上漲僅可抵消通脹影響時(shí)，租金收入便可視作通脹調(diào)整后的房產(chǎn)投資收益。對(duì)于剛性需求和改善性需求來說，房子背后對(duì)應(yīng)的不僅僅是鋼鐵水泥建筑物，也不僅僅是住有所居的心理訴求，背后還承載著各種便利、資源和機(jī)會(huì)，只要能抵抗通脹，便始終具有購買價(jià)值。